Apa itu Investasi Condotel?

Investasi condotel dapat diartikan salah satu pilihan dari investasi properti yang investornya seperti membeli kamar hotel saja, sehingga keuntungannya dibagi sesuai perjanjian dengan pengelola hotelnya. Tampak luar hotel dan condotel sama, yang membedakan hanya kepemilikannya saja. Setiap kamar yang ada di hotel menjadi milik investor pribadi tetapi dioperasikan oleh pihak ketiga, yaitu management hotel (misalnya Hotel Melia, Hotel Sahid, dll).

Tak seperti membeli apartemen yang harus membeli furnitur dan mengatur interiornya sendiri, condotel tak perlu serepot itu. Pembelian condotel sudah termasuk segala perabot dan interior di dalamnya. Juga tak perlu pusing dalam hal perawatan, karena pihak pengelola hotel yang melakukannya.

Apakah menguntungkan? Menurut Perencanaan Keuangan, Prita Ghozie dari ZAP Finance, dengan suku bunga deposito yang rendah, tingkat rental guarantee condotel rata-rata sekitar 8,12% setahun memang menggiurkan (rental guarantee Sahid hingga 12% dan rental guarantee Melia 10%). Tetapi, sebelum terjun di bisnis ini ada baiknya perhatikan dulu beberapa hal berikut ini:

1. Lokasi
Pastikan lokasi condotel strategis. Artinya dekat dengan area bisnis, mudah diakses, dan tak jauh dari tempat liburan karena biasanya orang butuh tempat untuk singgah sementara, baik saat perjalanan bisnis ataupun wisata.

2. Pengembang
Pastikan developer-nya yang sudah terpercaya. Maksudnya memiliki rekam jejak yang baik, sehingga jangan sampai terjadi keterlambatan penyelesaian pembangunan atau bahkan gagal bangun. Apalagi saat ini banyak condotel yang ditawarkan bahkan saat konstruksi bangunannya belum ada. Investor awal turut membiayai pembangunan properti tersebut dan ditawarkan dapat membeli condotel dengan harga lebih murah. Tetapi tersebut tentunya akan memberikan resiko yang lebih tinggi bagi investor.

3. Pengelola
Pengalaman dalam mengelola hotel dan menjamu tamu dari pihak pengelola menjadi perhatian penting lainnya sebelum memutuskan membeli condotel. Jika pihak pengelola telah memiliki banyak jaringan di bisnis ini, itu bisa menjadi salah satu indikatornya.

4. Fasilitas
Ketahui fasilitas apa saja yang bakal ada nanti. Kelengkapan fasilitas juga menjadi acuan tamu yang akan menginap. Dan itu pasti berpengaruh terhadap pembagian keuntungan nanti.

Berdasarkan riset perusahaan travel online Orbitz, ditemui tiga hal yang dinginkan konsumen, yakni:

  • Pertama, transportasi yang nyaman. Tak ada kesulitan mencapai lokasi penginapan.
  • Kedua, kolam renang. Sarana hiburan terdekat saat menginap, terlebih bersama keluarga.
  • Ketiga, layanan ekstra. Seperti tempat penampungan hewan peliharaan, layanan spa, pusat kebugaran dan Wi-Fi.

5. Status Kepemilikan
Perhatikan juga status kepemilikan atas condotel yang akan dibeli, yakni:

  • Hak milik adalah status tertinggi dalam kepemilikan bangunan, dan waktu hak milik tidak dibatasi.
  • Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Dengan jangka waktu yang diberikan biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Hak guna bangunan diperuntukkan untuk WNI dan badan usaha yang dibentuk berdasarkan UU Indonesia dan berdomisili di Indonesia.
  • Sedangkan hak pakai menurut pasal 41 UU Pokok Agraria adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung dari negara. Atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah. kalau hak pakai, warga negara asing bisa mendapatkannya. Dengan waktu pakai paling lama 20 tahun.

6. Hak dan kewajiban

  • Hak yang didapat pemilik biasanya adalah, rental guarantee dan profit sharing.
  • Rental guarantee yaitu jaminan sewa dari pengembang kepada pembeli Condotel yang nilai rata-rata yang diberikan pengembang 8 persen per tahun dari harga beli.
  • Sedangkan profit sharing adalah pembagian keuntungan yang sebelumnya telah dikurangi untuk biaya pengelolaan condotel dalam kisaran 40-60 atau 50-50 (investor-pengembang).

Ditambah dengan inap gratis (free stay) biasanya diberikan berupa voucher menginap. Jika Anda sedang tidak ingin berkunjung ke sana, voucher ini bisa Anda jual atau diberikan kepada kerabat Anda. Proses penggunaan fasilitas free stay ini sama seperti tamu lainnya, yaitu Anda harus tetap melakukan reservasi terlebih dahulu.

Keuntungan lain yang bisa didapatkan dari investasi di bidang properti adalah nilainya yang selalu naik, begitu juga dengan condotel. Condotel pun juga bisa digunakan sebagai agunan ketika memerlukan pinjaman uang ke bank. Baca lagi dengan seksama perjanjian Anda dengan pengembang dan perhitungkan juga perkiraan nilai balik modal menurut Anda.

Perlu juga diperhatikan, beberapa condotel mewah menggunakan harga jual dalam mata uang dolar US. Karenanya fluktuasi nilai tukar perlu dipikirkan juga. Serta perhatikan juga pemilihan waktu pembayarannya. Harga condotel cenderung naik sejak penawaran pertama kali hingga sampai unit terjual habis. Jadi, pembelian pada tahap penawaran awal dapat meningkatkan kecepatan ROI (return on investment) Anda.

Yang harus Anda cermati, investasi condotel juga berbeda dengan investasi lain karena berorientasi investasi menengah ke jangka panjang. Peningkatan nilai condotel pada umumnya terjadi dari waktu ke waktu, hingga semakin lama harga jual kembali (capital gain) akan semakin tinggi.

Sebelum berinvestasi di condotel, Anda selaku investor juga harus mencermati aspek likuiditas dari condotel. Likuiditas adalah ukuran kemudahan suatu investasi untuk dicairkan atau dijadikan uang tunai. Kemudahan condotel untuk dijual kembali biasanya dipengaruhi oleh banyak faktor seperti lokasi, fasilitas condotel, dll.


Detik.com – Apa itu Strata Title atau Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun?

Seiring perkembangan zaman, masyarakat Indonesia terutama di kota-kota besar seperti Jakarta semakin terbuka untuk tinggal di hunian bertingkat seperti apartemen atau rumah Susun. Hal ini perlu dibarengi dengan kesadaran dari masyarakat, mengenai hak-hak dan kewajiban sebagai pemilik dan penghuni hunian vertikal ini, termasuk perpanjangan dokumen legalitas, seperti sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).

Sebagai bukti kepemilikannya, pemilik akan memegang sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), atau yang di negara lain biasa dikenal dengan istilah sertifikat strata title. Konsep kepemilikan strata title yang artinya status kepemilikannya merupakan kombinasi dari kepemilikan personal atau pribadi dan kepemilikan bersama.

“Disebut strata title karena ada komponen bagian mili‎k bersama seperti koridor apartemen, area umum kolam renang, lift, dan sebagainya. Unit apartemennya tentunya milik perorangan secara mutlak,” jelas seorang petugas Kantor Pertanahan Nasional (BPN) Jakarta Selatan, yang tak mau disebutkan namanya kepada detikFinance, pekan lalu.

Sesuai sifat sertifikat yaitu Hak Milik, pemilik apartemen memiliki unit apartemennya dengan jangka waktu tak terbatas setelah unit apartemen dibayar lunas atau cicilannya telah selesai. “Tapi ada catatannya. Untuk tanah tempat berdirinya apartemen itu statusnya HGB (Hak Guna Bangunan). Itu ada masa berlakunya dan bisa diperpanjang,” kata petugas tersebut.

Berdasarkan UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal HGB adalah 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun. “Tapi masa berlaku bisa berbeda-beda tergantung keputusan yang diberikan oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) ke Pengembang waktu menyampaikan izin pembangunan apartemen. Pemilik bisa menanyakannya ke pengembang untuk jangka waktu pastinya,” jelas dia.

Setelah jangka waktu habis, dan masa perpanjangan habis, pemilik masih bisa mengajukan perpanjangan kembali sebagaimana diatur dalam PP 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan. “Perpanjangan atau pengajuan pembaruan HGB harus dilakukan 2 tahun sebelum masa berlaku HGB habis,” jelasnya.

Mengapa tanah tempat berdirinya apartemen atau rusun tidak bisa berstatus hak milik? Sesuai dengan yang tertuang dalam UU 16/1985 tentang rumah susun yang berbunyi “Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar kebersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun, dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan”. Maka, tidak ada tanah untuk masing-masing unit apartemen.

“Unit aparteman bisa ditingkatkan statusnya jadi Hak Milik selama dia (pemilik unit apartemen) adalah WNI (warga negara Indonesia). Kalau tanah kan yang pertama diberi hak adalah pengembang, bentuknya PT (Badan Usaha) itu nggak boleh hak milik‎, karena rusun dihuni banyak orang. Nggak boleh dimiliki satu pihak saja. Jadi statusnya hanya HGB,” kata Petugas itu.

HGB ini, jelas petugas tersebut, secara otomatis menjadi tanggung jawab pemilik apartemen begitu unit apartemen tersebut dibeli. Namun demikian, pemilik unit apartemen tidak perlu menanggung seluruh biaya perpanjangan HGB, karena penghitungannya diatur secara proporsional. Misalnya, luas unit apartemen adalah 40 meter persegi berdiri di atas tanah apartemen seluas 5 hektar (50.000 meter persegi), maka HGB yang menjadi tanggungannya hanya 0,08%. “Jadi kalau misalnya waktu perpanjangan biaya keseluruhannya Rp 1 miliar, dia (pemilik apartemen) hanya menanggung Rp‎ 800.000,” katanya.



Sindonews.com – Peluang Investasi Properti Kondotel

Beberapa tahun belakangan, tren sejumlah pengembang properti di Indonesia sedang mengarah ke kondominium hotel. Jenis apartemen yang sering disebut kondotel ini berbeda dengan apartemen pribadi. Apa saja kelebihannya?

Pada dasarnya, investor yang membeli kondotel sama seperti membeli sebuah kamar hotel. Setelah dibeli dan diberikan sertifikat hak milik, investor akan menyerahkan kembali kamar tersebut kepada pihak pengelola guna dioperasikan sebagai apartemen sewaan atau kamar hotel. Kondotel tidak digunakan sebagai tempat tinggal pemiliknya.

Kondotel yang murni ditujukan sebagai alat investasi bakal memberikan profit dengan sistem tahunan. Pendapatan tersebut akan dibagi dua, kepada pengelola manajemen sebagai penyedia fasilitas dan kepada investor sebagai pemilik. Sebagai tambahan keuntungan, pemilik mendapatkan kesempatan berlibur beberapa malam untuk menikmati kondotel, lengkap dengan fasilitas, seperti hotel bintang lima. Rentang waktu menginap bervariasi sesuai ketentuan dari pengelola. Biasanya sekitar 12 sampai 30 hari dalam setahun (Melia memberikan 21 poin per tahun & Sahid memberikan 30 poin per tahun).

Kehadiran kondotel yang sudah ada sejak 1996 memerlukan pemilihan yang tepat untuk wilayah pembangunannya. “Potensi baiknya di kota besar dengan aktivitas perdagangan tinggi atau kota wisata,” ujar Ali Tranghanda, pengamat dari Indonesia Property Watch.


Beritasatu.com – 5 Tips Berinvestasi di Kondotel

Konsep kondotel di Indonesia mungkin tidak sepopuler rumah dan apartemen. Padahal, jenis properti ini menawarkan salah satu peluang investasi paling menguntungkan di Indonesia. Kondotel merupakan kombinasi dari kondominium dan hotel. Dengan fasilitas dan layanan berkualitas tinggi, Anda dapat menggunakan kondotel untuk rumah saat berlibur, yang pastinya akan menghemat uang akomodasi. Atau, bisa juga menyewakannya sehingga menghasilkan passive income yang menarik.

Proses penyewaan kondotel, biasanya akan diurus oleh manajemen gedung sehingga pemilik unit tidak harus turun tangan sendiri. Hal ini tentunya memiliki konsekuensi bahwa laba dari hasil penyewaan, akan dibagi antara pemilik dan manajemen. Laman portal properti global, Lamudi, menyusun lima aspek yang penting untuk diketahui sebelum berinvestasi di kondotel.

1. Konsep

Sebagai properti sekunder, pemilik tidak diizinkan menghuni kondotel lebih dari jangka waktu yang telah ditetapkan per tahun (biasanya tidak lebih dari 30 hari). Karena itulah, pemilik unit tak bisa menjadikan properti ini sebagai rumah pada umumnya.

2. Lokasi

Tidak dipungkiri, lokasi memainkan peranan penting dalam menentukan seberapa optimal hasil yang akan didapatkan. Selalu perhatikan target pasar yang akan disasar. Jika menargetkan kelas menengah ke atas, sebaiknya pilihlah kondotel yang berlokasi di kawasan premium.

3. Pengembang

Belilah kondotel dari pengembang yang memiliki track record baik. Dengan demikian, properti tersebut pasti dibangun setelah mempertimbangkan potensi lokasi. Fasilitas dan infrastrukturnya memadai, lengkap dengan akses ke gedung, dan tentu saja konstruksi yang berkualitas.

4. Manajemen Gedung

Pilihlah brand atau merek manajemen gedung dari jaringan hotel yang tepercaya, sehingga tak perlu mencemaskan pengelolaannya ketika tak ada di tempat. Karena brand-nya sudah terkenal dan berpengalaman, para penyewa pun merasa tak ragu lagi menggunakan kondotel tersebut.

5. Dokumen

Membeli kondotel bisa jadi lebih rumit daripada membeli rumah atau apartemen. Salah satunya karena akan diminta untuk menyerahkan perawatannya pada pihak ketiga. Untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan di masa depan, perhatikan dokumen kesepakatan sebelum menandatangani. Bacalah kontrak dengan hati-hati, pahami seluruh pasalnya. Cari tahu juga berapa biaya pemeliharaan, pembagian keuntungan dengan manajemen gedung, dan lain sebagainya.


bintan_homepage_

Kompas.com – Tiga Pertimbangan Mendasar Berinvestasi pada Kondotel!

Pasar properti di Tanah Air kian semarak dengan berbagai pilihan produk investasi. Jika dilandasi strategi bisnis yang tepat, salah satu investasi paling menarik lantaran kini banyak diminati investor adalah kondotel. Nah, simak tiga pertimbangan mendasar sebelum memilih kondotel sebagai pilihan investasi Anda berikut ini:

Lokasi

Pilih lokasi yang berada di kawasan wisata, khususnya kawasan wisata yang mempunyai target pasar seperti Bali. Bali mempunyai target pasar wisatawan mancanegara dan domestik sehingga tingkat okupansi hotel sangat positif dan room rate hotel juga tinggi. Pada akhirnya, bisnis ini akan menghasilkan income yang tinggi dari nilai sewa hotel.

“Semakin tinggi income didapatkan dari nilai sewa hotel itu, maka semakin cepat juga pengembalian nilai return of investment atau ROI dari investasi kamar hotel tersebut,” kata Ratdi Gunawan, Marketing Consultant.

Operator berpengalaman

Perhatikan pertumbuhan atau ekspansi operator hotel tersebut, serta pengalaman operator tersebut. Operator yang profesional akan bekerja untuk menghasilkan tingkat okupansi tinggi dan room rate terbaik supaya nilai ROI yang didapatkan para investor sangat memuaskan.

Pengembang mumpuni

Developer atau pengembang yang berpengalaman akan menghasilkan kualitas bangunan yang terbaik. Ketika berinvestasi properti pada developer berpengalaman, investor merasa lebih aman dan nyaman menanamkan investasinya.

Selamat Berinvestasi!